公房的实际居住人能否成为被拆迁安置人？ | 北京市盛峰律师事务所-盛邦知识产权-商标网

王某是北京市某国有印刷厂的职工，八十年代王某作为住房困难户，单位安置给王某一套４０平米的自管公房，王某与老伴刘某分居多年，分到住房后王某和二儿子王兵一起居住。王某按北京市的规定一直向单位交纳房租，2000年王某病逝后，房租一直由二儿子王兵交纳，房子也一直由王兵居住。2002年国有印刷厂倒闭，厂子管理的自管公房转交给区房管所管理，该自管公房的性质也随之转为直管公房。王某去世后，由于老伴刘某及大儿子王军、二儿子王兵就变更承租人事宜一直未达成一致意见，故承租人一直未变更。
   2007年王某所承租的公房面临拆迁，王兵找到区房管所开具了其在公房内长期居住并交纳房租的证明，要求拆迁人某房地产开发商对其进行拆迁安置。房地产开发商进行了入户调查，确定王兵为公房的长期居住人，随后便与王兵一人签订了《北京市拆迁安置补偿协议》，王兵以公房长期居住人的身份得到了拆迁补偿。刘某及大儿子王军在得知此事后找房地产开发商进行交涉认为王某虽已去世，但王某承租的公房应作为遗产自己也有份额，开发商仅安置王兵一人，损害了自己的利益。房地产开发商则以刘某、王军不在拆迁范围内居住为由拒绝对其进行拆迁安置。
   刘某就能否继承其夫王某承租的公房，及公房所涉及的拆迁问题咨询了北京市盛峰律师事务所的李松律师，李松律师认为公房的产权应属于国家或集体所有，公房的承租权不属于遗产，其继承人不享有继承权。在本案中，王某在拆迁安置前就已去世，房产开放商不可能对过世的王某再做任何拆迁补偿，本案中不涉及王某的财产权利。但如果是在拆迁安置过程中王某去世，此时王某已与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，拆迁安置补偿协议中所涉及的补偿款及其它财产权利就属于遗产范围。
   公房承租是我国在计划经济时代、特殊的历史条件下长期发展逐步形成的一种政府福利行为，由于当初职工工资中没有包含本应存在的住房消费成分，承租公房是与低工资制度相适应的一种实物分配，承租人对房屋仅有使用的权利，承租人不享有处分的权利，如果承租人去世，符合承租条件的近亲属经产权单位确认可以继续承租公有住房，因此在王某去世后，其继承人对该房屋不享有继承权，但符合条件的近亲属可以申请公房的主管部门来变更承租人。
  王兵签订的拆迁安置协议，应属于无效协议
   根据北京市的拆迁政策，在公房租赁关系中，房屋的承租人为被拆迁安置人。随着北京市房价的不断飙升，公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项，公房承租人的家庭内部在具体利益分割上存在着极大的争议和矛盾，公房主管单位为少惹麻烦，一般会以家庭成员意见不统一为理由拒绝变更承租人。在本案中王某是公房的承租人，王兵在王某死亡以后虽然以自己的名义交纳拆迁房屋的租金及相关费用，但该行为并不能证明王兵已经排除其他家庭成员，变更为诉争房屋的合法承租人。因此在被拆迁人范围尚未确定的情况下，房产开发商单方面与王兵签订的拆迁安置协议，应属于无效协议。
  通过诉讼确认拆迁协议无效
作为刘某可以以厉害关系人的身份向人民法院提起诉讼，确认房产开发商单方面与王兵签订的拆迁安置协议无效。刘某要想让法院受理此案，首先应当取得房产开发商单方面与王兵签订的拆迁安置协议。刘某可以向房产开发商索要该拆迁安置协议的复印件，如果房产开发商不给的话，拆迁安置协议一般会在拆迁地的房屋管理局存有备案，刘某可以委托律师向拆迁房屋所在地的房屋管理局调取该拆迁安置协议。
  申请变更承租人
   另外，王某承租的公房属于直管公房，直管公房一般是由房屋所在地的房屋管理局或房屋管理所进行管理，在承租人王某去世后，需要确定新的公房承租人以确定权利的归属。刘某可以向公房管理部门提出申请，要求重新确认公房的承租人，政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的，应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。
   在本案中就是因为公房的承租人在去世后，由于家庭内部矛盾没有变更公房的承租人，而导致拆迁款补偿款的分配存在争议。在确定了公房承租人之后，拆迁补偿款的归属与继承的问题就容易解决了。
   李松律师认为：公房租赁关系在拆迁过程中涉及到的法律关系十分复杂，公房租赁关系具有福利、公益分配性质和政府照顾特征，这种租赁关系不同于普通的民事租赁关系。在公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由国家统一规定，作为公房的所有权人对于公房具有管理的职责，但在财产权利上是由公房的承租人具体享有。直管公房的所有权人收取的租金归国家所有，所有权人没有随意支配的权利。出租人和承租人也不允许协商房租的价格。公房的主管部门具有民事出租主体和行政管理主体的双重身份，根据《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》规定，因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律关系的争议，也有行政法律关系的争议，应区别对待。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。
   公房承租人去世后，其所承租的房子遇到拆迁时，拆迁补偿款如何分割，相关法律法规对此并不明确，这也是承租人家属产生纠纷的一大诱因，李松律师建议国家相关部门应当对此进行立法，进一步完善公房拆迁的补偿制度。