买楼赠地下室留心产权隐患

    买楼赠地下室留心产权隐患
    2008年11月21日101505住在杭州网
    为了挽救成交量，楼市近期频现促销潮。打折、返赠等促销手法层出不穷，一些楼盘还推出了买房赠地下室的让利策略以吸引购房者。值得注意的是，白送的房产面积固然诱人，但因为涉及复杂的产权问题，地下室的赠与行为很可能埋下隐患，令购房人得不偿失，因此值得特别留意。
    无产权地下室白送也闹心
    刘先生欲购买京西南一低密度楼盘的底层户型。该户型面积为160平方米，售价比其他楼层略贵，但赠送地下室。开发商称，地下室是白送的，不收取业主的费用，将来也无法办理地下室的产权证，但是不影响业主正常使用。刘先生觉得赠送的地下室没有产权会有风险，一时拿不定主意。
    北京市炜衡律师事务所的庄青忠律师说，凡是没有交纳土地出让金的地下室，都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定，没有产权的地下室属于公摊面积，处分权属于全体业主，开发商不能对外销售，也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室，业委会有权追回收益，购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售楼时是将地下室赠送的，也是为了借此给购房者一个买房增值的印象，令地上部分的房价达到他们的预期水平，一旦出现纠纷，吃亏的还是购房者。因此，庄律师提醒购房者，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的产权问题，不认清风险，很可能得不偿失。

    产权相关证明需眼见为实
    高先生看中了西山附近的一处楼盘，其底层户型带有地下室，销售人员表示，地下室部分有仓储产权，要按1000元平方米的价格销售。但是当高先生要求对方出示相关产权证明时，开发商却支支吾吾。最后经过协商，地下室的价格下调至300元平方米。双方还签订了一个协议，约定地下室所有权归高先生。
    庄律师告诉记者，遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况，购房人一定要留心。作为购房者，高先生在没有看到地下室能办产权的真实凭据前，不能仅相信销售人员的说法。一旦地下室无法办理产权，双方关于地下室所有权的约定也是无效的。比较稳妥的办法是，购房人与开发商通过合同约定违约责任，如果未来地下室部分不能办理产权证，开发商不但要归还地下室部分的房款，还要因为违约进行赔付。

    记者调查
    模糊地下室产权已成潜规
    记者调查发现，目前市面上带地下室的商品住宅，主要是一些别墅项目和地处四、五环外的低密度花园洋房项目。这些楼盘的地下室产权情况大致有四类。一是地下室具有单独产权，或与房屋共同具有一个产权证，此类地下室产权归该业主所有，该业主可以出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖。二是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但为保证其使用功能，不能任意租售。三是作为车库或其他公共用途的地下室，属于不可分摊的公用建筑部分，开发商也无权对其进行租售。四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上。地下室的管理权归社区的业主委员会，任何业主都不能自行对地下室进行租售。
    一位房地产专业律师告诉记者，虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险，但售楼时故意模糊产权问题，利用赠送的诱饵抬高地上部分价格，甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利，这些几乎已成为普遍现象。究其原因，在开发商看来，地下室售出已既成事实，日后即使被业委会追究，对方维权也会困难重重。

    赠送阁楼花园同样需留心
    记者在调查中还发现，存在产权问题的部分不仅仅是地下室。一些开发商为了提升其楼盘的吸引力，除了给底层住户赠送地下室外，还赠送前后庭院花园，对顶层住户则赠送阁楼或者露台。虽然这些赠送面积都没有单独计价，但购房者会发现，带有赠送面积的底层顶层户型的价格往往高出其他楼层。