孙淑芹 随着社会主义市场经济的社会化、集约化和国际化，房地产作为房屋土地的社会经济形态，是人类活动空间重要的生产因素。住房问题，是我国亿万人民普遍关心的一件大事，长期以来，我国城市房屋以公房为主，这些房屋一般不发生赠与、转让等情形，也不存在房屋区分所
孙淑芹
随着社会主义市场经济的社会化、集约化和国际化，房地产作为房屋土地的社会经济形态，是人类活动空间重要的生产因素。住房问题，是我国亿万人民普遍关心的一件大事，长期以来，我国城市房屋以公房为主，这些房屋一般不发生赠与、转让等情形，也不存在房屋区分所有权的问题。但随着近几年来城市住房制度的改革和大规模商品房开发，城市私有房屋的比例呈逐步上升趋势，这就迫切需要解决房屋所有权的问题，房屋产权案件是民事主体之间因房屋产权归属发生争议而诉讼到人民法院的一种民事案件，如何审理好房屋产权案件，是解决一切房屋案件的基础，所以正确处理房屋产权案件对促进社会主义精神文明和社会的安定团结，有着积极的意义。
一、 房屋所有权的概述
根据城市房地产管理法的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房屋所有权是指房屋所有权人对其所有的房屋等建筑物及构筑物享有的占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是一种独占性支配的权利，并可排除他人的干涉。
根据房屋所有权主体类型的不同，可以将房屋所有权分为国家房屋所有权、法人房屋所有权和公民个人房屋所有权。近几年，随着城市住房制度的改革，国家房管部门管理的房屋和国家委托有关单位管理的房屋出售给个人的情况越来越多，有的是“一次到位”，即买下自己居住的公有房屋后，可以在房屋交易市场直接进行交易，有的则规定在几年之内不得出租和转让，若需出租或转让，原房屋所有权人有优先权。
房屋是土地上的定着物，虽然附着于土地而存在，但属土地外的独立之物。房屋和土地可以分别成立独立的所有权。由于我国实行的是土地的社会主义公有制，这种特点尤为明显。在农村，农民自建的房屋与宅基地所有权是完全分离的，即宅基地属于集体所有，房屋则属于农民所有。在城市，国有房屋的所有权与地基的所有权是一致的，都属国家所有。但法人单位所享有的房屋所有权与土地所有权也是分离的，即法人单位只享有房屋所有权，不享有地基(土地)所有权。虽然房屋与地基可以成立单独的所有权，但房屋毕竟是土地的定着物，这两种所有权之间存在着必然的联系，即地基的使用权必然附着于房屋所有权，或称“地随房走”。地基所有权随房屋所有权的成立而成立，并随房屋所有权的变更而变更，消灭而消灭。
二、房屋产权案件的特点
1、房屋产权案件多与历史遗留问题联系，具有年代久远、发案时间长、法律关系复杂的特点。例如，涉及土改遗留问题的产权案件，大多数是土地证未填写清楚造成的。
2、房屋产权案件调查取证难度大。由于房屋产权案件多数发 案时间长，有的直接当事人已年老体残，他们的后代对纠纷的起因、变化很不了解，现在提不出充分证据；有的文件、资料散失严重，也有的文契记得模糊不清或遗失毁损；有的由原来一家分成几家，对原有房屋进行了改建或扩建、重建，房屋的原状已不存在。
3、审理房屋产权案件的法律法规少，政策规定多，当前处理房屋产权案件除运用民法通则及最高法院《贯彻民法通则若干意见》的有关规定外，还涉及大量的司法解释和房屋政策和法律规定。
4、当事人之间争议大，调解成功率低，房屋作为不动产，与人们的生产生活密切相关，双方在案件审理时各不相让，使案件调解难度增大。
5、房屋产权形式多样化，给审理房屋产权案件带来一定的难度。由于市场经济体制的改变，使房屋的所有权形式出现了多样化，由原来的公有、私产发展到公产、私产，政府补贴、股份制等。
6、矛盾容易激化，当事人上访缠诉的较多。由于房屋产权案件直接关系当事人的生产和生活，加之当事人对房屋的法律、法规和政策的理解不够，所以，败诉的当事人无理上诉、上访的较多。
7、房屋产权案件中对权利的保护方法主要是物权方法。法律对房屋所有权的保护方法主要有确认所有权、恢复房屋原状、返还原房屋、排除对房屋的妨碍、赔偿房屋损失等，前四种均为物权保护方法，其中确认所有权又是审理一切房屋财产权益案件的基础，也是采取保护所有权其他方法的前提。
二、几种房屋产权案件产权的界定
1、关于借用房屋的产权问题
房屋借用关系存续期间，借用人不能以任何理由主张产权。对原来产权明确的房屋，如果双方没有商定借用期限、产权人有随时收回的权力，借用人对所借住的房屋有修缮的义务，不能以房屋借用变换或借居时间长，对房屋进行过修缮，应视为取得了所有权。借用房屋的产权仍归原产权人。
2、承租人、承典人、借用人等合法使用他人房屋期间，对所使用的房屋进行改建、扩建或增添附属物，产权的确定。
如果非产权人在对房屋进行改建、扩建或增添附属物之前，已征得房主同意，并且双方对产权问题有约定的，应按约定处理，如果虽经房主同意，但对产权没有约定的，房屋产权仍属原主所有，对改建、扩建或增添附属物的费用，由房主折价偿付；如果系非产权人未经房产同意，擅自改建、扩建或增添附属物的，产权仍归原房主所有，对其因改建、扩建或增添附属物的费用，房主原则上不予补偿，也可调解由房主补偿合理的费用。
3、因添附而取得房屋产权（包括共有权）的纠纷
（1）所谓添附，是指不同所有权人的物结合在一起，形成一种不能分离的新的物，如果要恢复原状，在事实上已不可能或在经济上不合理。在这各情况下，就要确定这个新物所有权的归属。处理因添附而发生的所有权争议，从以下几个方面考虑。第一，对不符合添附要件而主张权利的，不予支持非产权人在合法使用他人房屋期间增添的附属物，房屋产权人同意并经有关主管部门批准的，双方对房产返还时附属物的处理有约定的，按约定办理，没有约定的，附属物应随主物，产权人可给添附人以适当的补偿。添附人以自己经申请批准为由主张附属物产权的，一般不予支持双方协商不成的，应由添附人将附属物拆走；拆除时给原房造成损害的，应给原房屋产权人赔偿损失；不能拆除的，可折价归房产所有人。
4、因房屋产权登记而引起的产权纠纷产权的认定
（1）双方或多方出资或以合伙经营期间的资金收益共同购买的房屋，产权共同登记过户后，应由出资人共同所有。各自主张产权为个人所有，但均提不出有力证据的，不予支持。但如一方在产权过户时主动放弃登记，又无其他约定，在他方登记过户后才翻悔而主张产权共有的，应认定产权归登记过户一方所有，并由登记方退回放弃登记一方的买房款；如一方在登记时未明确表示放弃产权，只登记在另一方名下，但多年来双方共同居住，、使用、管理，登记方既未退款又长期无异议的，发生纠纷后，可实事求是地认定产权归出资双方共有，可令其将产权证更改过来。
